Lippstadt saniert – drei Geschichten

Montagmorgen, kurz nach acht. Draußen Nieselregen, der sich nicht entscheiden kann, ob er Regen oder Nebel sein will. Drei Ordner auf meinem Schreibtisch. Blau, grün, rot. Drei Termine in dieser Woche. Drei Welten.

Im blauen Ordner steckt ein Fachwerkhaus aus der Rathausstraße, 1780 erbaut, sichtbare Balken, Lehmgefache, Sprossenfenster. Denkmalgeschützt. Gefroren.

Im grünen ein Reihenhaus aus Lipperbruch, Baujahr 1974, verblasste Klinkerfassade, alte Holzfenster, eine Ölheizung im Keller, die seit zwei Wochen nicht mehr anspringt. Eine Familie. Ein Budget. Eine Rechnung, die aufgehen muss.

Im roten die Unterlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft am Stadtrand: 24 Wohnungen, vier Stockwerke, 12 Eigentümer, eine Gasheizung, die seit 30 Jahren läuft. Und eine Tiefgarage, deren Stahlträger durchrosten.

Was haben diese drei Häuser gemeinsam? Sie alle wollen saniert werden. Und sie alle brauchen etwas völlig anderes.

Das ist Lippstadt. Keine Einheitslösung. Keine Blaupause. Sondern Geschichten. Und jede beginnt mit einer Frage, die man nicht laut stellt, aber trotzdem hört: Was wird aus meinem Haus?

Fachwerk – Die Kunst des Wartens

Dienstagvormittag, Altstadt. Ich stehe vor einem schmalen Haus in der Rathausstraße. Drei Stockwerke, dunkle Balken gegen hellen Putz, die Fenster mit Sprossen, die noch aus einer Zeit stammen, als man Glas nicht in großen Scheiben herstellen konnte. Zwischen den Balken: Lehm, Ziegel, Stroh. Geschichte. Aber auch: Kälte.

Die Tür geht auf, bevor ich klingeln kann.

„Kommen Sie schnell rein, es zieht." Die Bauherrin – nennen wir sie Frau K. – ist Mitte vierzig, dunkle Haare, Architektin. Sie trägt einen dicken Pullover und Wollsocken. Im Oktober.

Der Flur riecht nach altem Holz und feuchtem Stein. Es ist diese Mischung, die man in Fachwerkhäusern kennt – nicht unangenehm, aber präsent. Als würde das Haus atmen.

Wir setzen uns in die Küche. Kastenfenster, einfachverglast, zwischen Rahmen und Wand spürt man die Zugluft. Draußen sieben Grad, drinnen vielleicht fünfzehn. Die Heizung läuft seit Oktober. Durchgehend.

„Ich liebe dieses Haus", sagt Frau K. und stellt Kaffee auf den Tisch. „Aber ich friere darin. Und die Gasrechnung…" Sie lächelt gequält. „Lieber nicht drüber reden."

Sie legt eine Skizze vor mich hin. Präzise gezeichnet, mit Bleistift. Grundriss, Schnitt, Details. „Ich weiß, was ich will. Innendämmung. Neue Fenster, aber mit Sprossen. Kontrollierte Lüftung, die von außen nicht sichtbar ist." Sie tippt auf ein Schreiben vom Denkmalschutz. „Aber ich weiß auch, was ich nicht darf."

Das ist die Spannung, in der Frau K. lebt. Sie ist Architektin – sie weiß, was technisch möglich wäre. Und sie ist Eigentümerin eines denkmalgeschützten Hauses – sie weiß, was erlaubt ist. Diese beiden Wahrheiten decken sich nicht immer.

„Außendämmung geht nicht. Die Fenster müssen den Charakter bewahren. Die Lüftungsanlage darf man nicht sehen." Sie schiebt mir das Schreiben rüber. Ich lese es. Es ist höflich formuliert, aber unmissverständlich.

Ich verstehe den Denkmalschutz. Ich verstehe aber auch Frau K.

„Wie dämmen wir, ohne zu ersticken?" Das ist ihre Frage. Und sie ist berechtigt.

Wir gehen durchs Haus. Langsam. Ich taste die Wände ab, fühle nach kalten Stellen, nach Feuchtigkeit. Das ist keine Inspektion – das ist Zuhören. Was sagt das Haus?

Erdgeschoss: Außenwand nach Norden. Kalt, aber trocken. Die Feuchtigkeit, die durch die Fuge am Sockel eindringt, trocknet im Sommer wieder ab. Das ist wichtig. Fachwerk lebt davon, dass es atmen kann. Austrocknen und aufnehmen. Ein Kreislauf, der seit 240 Jahren funktioniert.

Obergeschoss: Wand nach Westen. Wetterseite. Hier schlägt der Regen gegen die Fassade, hier kommt Wind, hier ist das Risiko. Ich erkläre Frau K., was WUFI-Simulationen sind – Berechnungen, die schauen, wie sich Feuchtigkeit in der Wand verhält. Nicht heute, nicht nächstes Jahr. Sondern in 100 Jahren.

„Das ist wie Medizin", sagt sie. „Man muss das Haus verstehen, bevor man es behandelt."

Genau.

Wir sprechen über Materialien. Lehm. Kalziumsilikat. Holzfaserplatten. Jedes hat seine Eigenschaften, seine Vor- und Nachteile. Lehm ist hygroskopisch – er kann Feuchtigkeit aufnehmen und wieder abgeben. Gut für alte Wände. Aber teuer. Kalziumsilikat ist kapillaraktiv – Feuchtigkeit kann durchdiffundieren. Auch gut. Aber aufwendiger in der Verarbeitung. Holzfaser? Ökologisch, dämmend, aber nicht überall einsetzbar.

„Und was empfehlen Sie?" fragt Frau K.

Ich schaue sie an. „Das hängt davon ab, was Ihnen wichtig ist. Und was die Simulation zeigt. Nicht jede Wand ist gleich."

Sie nickt. Langsam. „Das ist anstrengend."

„Ja", sage ich. „Aber es ist Ihr Haus. Und es soll die nächsten 240 Jahre halten."

Am Ende des Gesprächs – wir sitzen wieder in der Küche, der Kaffee ist kalt geworden – sagt sie: „Ich dachte, Sie sagen mir jetzt, was ich machen soll."

Ich schüttle den Kopf. „Ich sage Ihnen, was funktioniert. Und was nicht. Entscheiden müssen Sie."

Sie lehnt sich zurück. „Wissen Sie was? Das ist eigentlich gut. Ich will kein Haus, das jemand anders geplant hat. Ich will ein Haus, in dem ich mich wiederfinde."

Draußen hat der Nieselregen aufgehört. Durch die Sprossenfenster fällt mattes Licht auf den alten Dielenboden.

„Fachwerk verzeiht keine Eile", sage ich beim Abschied. „Es arbeitet seit 240 Jahren. Es wird auch die nächsten 240 Jahre arbeiten – wenn wir es lassen."

Sie lächelt. „Dann lassen wir es arbeiten."

Reihenhaus – Die Rechnung, die aufgehen muss

Mittwochnachmittag, Lipperbruch. Die Siedlung hier stammt aus den Siebzigern. Reihenhäuser, Flachdächer, kleine Gärten mit Ligusterhecken. Viele haben in den letzten Jahren saniert. Neue Fenster, gedämmte Fassaden, manche auch Photovoltaik. Man sieht es an den unterschiedlichen Farben, an den moderneren Fenstern, an den Modulen auf den Dächern.

Ich stehe vor einem Haus, das noch nicht saniert ist. Verblasste Klinker, Holzfenster mit abgeblättertem Lack, eine Ölheizung im Keller, die seit zwei Wochen nicht mehr anspringt. Die Familie, nennen wir sie Familie M., hat mich angerufen. Junges Paar, zwei Kinder, beide berufstätig. Knappes Budget, großer Traum.

„Wir wollten nächstes Jahr sanieren", sagt Herr M., als er die Tür aufmacht. „Fenster, Fassade, alles. Aber jetzt ist die Heizung kaputt. Und der Heizungsbauer sagt: Reparieren lohnt sich nicht mehr."

Wir setzen uns an den Küchentisch. Draußen spielen die Kinder auf dem Rasen. Drinnen liegen Angebote, Förderbescheide, ein Haufen Fragen. Herr M. schiebt mir die Unterlagen rüber.

„Neue Ölheizung: 15.000 Euro. Wärmepumpe: 30.000. Vielleicht mehr." Er reibt sich die Augen. „Die Bank will Zahlen. Und ehrlich gesagt: Ich auch."

Ich verstehe das. 30.000 Euro sind kein Pappenstiel. Für eine Familie, die gerade ein Haus gekauft hat, deren Kinder in zwei Jahren zur Schule kommen, deren Auto auch nicht mehr das Jüngste ist – das ist eine Hausnummer.

Gleichzeitig: Eine neue Ölheizung ist auch nicht günstig. Und sie wird in zehn, fünfzehn Jahren verboten sein.

„Lassen Sie uns rechnen", sage ich. „Nicht schätzen. Nicht hoffen. Rechnen."

Ich klappe meinen Laptop auf. Frau M. kommt dazu, setzt sich neben ihren Mann. Die Kinder sind leiser geworden – vielleicht spüren sie, dass hier gerade etwas Wichtiges passiert.

Wir machen eine Vollkostenrechnung. Über 20 Jahre. Nicht nur die Investition, sondern alles: Wartung, Schornsteinfeger, Energiekosten. Mit und ohne Förderung. Mit steigenden Ölpreisen. Mit steigenden Strompreisen. Mit allem, was man einkalkulieren kann – und mit allem, was unsicher bleibt.

Die Zahlen sind nüchtern. Aber sie sind ehrlich.

Szenario 1: Ölheizung erneuern

• Investition: 15.000 Euro

• Energiekosten (2.500 Liter pro Jahr, aktueller Preis 1,00 Euro/Liter): 2.500 Euro/Jahr

• Wartung, Schornsteinfeger: 400 Euro/Jahr

• Über 20 Jahre: 15.000 + (2.900 × 20) = 73.000 Euro

• Und dann? Verbot ab 2045. Investition verloren. Neue Heizung nötig.

Szenario 2: Wärmepumpe

• Investition: 30.000 Euro

• Förderung (35% Basisförderung + 5% Klimageschwindigkeitsbonus): minus 12.000 Euro

• Netto-Investition: 18.000 Euro

• Energiekosten (6.000 kWh Strom bei 0,28 Euro/kWh, ohne PV): 1.680 Euro/Jahr

• Wartung: 250 Euro/Jahr

• Über 20 Jahre: 18.000 + (1.930 × 20) = 56.600 Euro

• Und dann? Läuft weiter. Kein Verbot. Kein Risiko.

Szenario 3: Wärmepumpe + Photovoltaik

• Zusätzliche Investition PV (6 kWp): 9.000 Euro

• Eigenverbrauch reduziert Stromkosten um ca. 40%: 1.000 Euro/Jahr statt 1.680 Euro/Jahr

• Über 20 Jahre: 27.000 + (1.250 × 20) = 52.000 Euro

• Und dann? Noch günstiger. Noch unabhängiger.

Herr M. starrt auf die Zahlen. Lang. Dann schiebt er den Laptop zur Seite und sagt leise: „Das hätte ich nicht gedacht."

„Was genau?" frage ich.

„Dass die Wärmepumpe… günstiger ist. Nicht nur auf dem Papier. Sondern wirklich." Er schaut zu seiner Frau. „Wir haben uns verrückt machen lassen. Von den hohen Investitionskosten. Von den Geschichten der Nachbarn. Von…" Er bricht ab.

Frau M. sagt: „Wir können uns keine Fehler leisten. Einmal sanieren, 30 Jahre Ruhe – oder dreimal nachbessern und pleite sein."

Das ist der Punkt. Familie M. hat kein Geld zu verschenken. Sie können sich nicht leisten, in zehn Jahren nochmal zu sanieren. Sie brauchen eine Lösung, die hält.

„Die Wärmepumpe ist nicht die günstige Lösung", sage ich. „Sie ist die teure Investition. Aber langfristig die sichere."

Herr M. nickt. Langsam. Dann sagt er: „Aber eine Frage noch. Die Nachbarn schauen zu. Die haben auch alte Heizungen. Wenn wir jetzt Wärmepumpe machen – denken die dann, wir sind verrückt? Oder… überheblich?"

Ich lächele. „Vielleicht. Oder sie denken: Die haben nachgerechnet."

Frau M. lacht leise. „Ehrlich gesagt ist mir das egal. Ich will nicht mehr frieren im Winter. Und ich will nicht in zehn Jahren wieder am Küchentisch sitzen und eine neue Heizung planen."

Draußen rufen die Kinder. Es wird dunkel. Die Entscheidung ist gefallen.

WEG – Die Kunst des Kompromisses

Donnerstagabend, kurz vor sieben. Mehrfamilienhaus am Stadtrand. 24 Wohnungen, vier Stockwerke, Baujahr 1990. Grauer Putz, Satteldach, eine Tiefgarage, deren Einfahrt schon bessere Zeiten gesehen hat. Im Erdgeschoss, in einer umfunktionierten Wohnung, findet die Eigentümerversammlung statt.

12 Eigentümer, 12 Stühle, eine Tagesordnung: Heizung erneuern. Und: Tiefgarage instandsetzen.

Ich bin nicht allein. Die Hausverwalterin ist da, eine Frau Mitte fünfzig, die schon hundert solcher Versammlungen moderiert hat. Die Architektin, die das Sanierungskonzept erstellt hat. Und ich. Wir haben Präsentationen vorbereitet, Kostenaufstellungen, drei Szenarien. Alles transparent. Alles nachvollziehbar.

Die Eigentümer trudeln ein. Manche kenne ich schon aus den Vorgesprächen. Der Rentner, der seit 40 Jahren hier wohnt. Die Investorin, die drei Wohnungen vermietet. Das junge Paar, frisch eingezogen, idealistisch. Ein Mittfünfziger, ruhig, der sich Notizen gemacht hat. Und dann noch ein paar, die einfach nur da sind, weil sie müssen.

Die Versammlung beginnt. Punkt sieben. Die Verwalterin begrüßt, verliest das Protokoll der letzten Sitzung, erklärt die Tagesordnung. Dann gibt sie das Wort an die Architektin.

Das Sanierungskonzept ist umfangreich. 80 Seiten. Mit Fotos, Plänen, Berechnungen. Die Architektin präsentiert die wichtigsten Punkte. Die Gasheizung ist 30 Jahre alt. Sie läuft, aber schlecht. Der Verbrauch ist hoch, die Kosten steigen, einzelne Bauteile fallen aus. Eine Reparatur lohnt sich nicht mehr. Und dann: die Tiefgarage. Stahlträger durchgerostet. Betonabplatzungen. Risse. Die Statik des ganzen Gebäudes ist gefährdet.

„Wir müssen handeln", sagt die Architektin. „Nicht irgendwann. Jetzt."

Dann bin ich dran. Ich stelle die drei Szenarien vor.

Option 1: Gasheizung erneuern

• Investition: 80.000 Euro

• Pro Wohneinheit: ca. 3.300 Euro

• Läuft weitere 20 Jahre

• Aber: fossile Energie, steigende Preise, unsichere Zukunft

Option 2: Hackschnitzelheizung

• Investition: 140.000 Euro (inkl. Lagerraum, Fördertechnik)

• Pro Wohneinheit: ca. 5.800 Euro

• Regional, nachwachsend, günstige Brennstoffkosten

• Aber: Platzbedarf, Anlieferung, Wartungsaufwand

Option 3: Wärmepumpe + Photovoltaik

• Investition: 180.000 Euro (Wärmepumpe 120.000, PV 60.000)

• Pro Wohneinheit: ca. 7.500 Euro

• Höchste Investition, aber langfristig günstigste Lösung

• Eigenverbrauch senkt Betriebskosten, unabhängig von Energiepreisen

Dazu: Tiefgarage instandsetzen. 300.000 Euro. Pro Wohneinheit: 12.500 Euro. Nicht verhandelbar. Statik.

Ich zeige die Vollkostenrechnung. Über 30 Jahre. Mit allen Kosten. Transparent. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Option 3 ist über die Lebensdauer am günstigsten. Aber die Investition ist hoch.

Dann kommen die Fragen.

Der Rentner meldet sich. Nicht mit Handzeichen. Mit Stimme. Laut. „Entschuldigung, aber das ist doch Wahnsinn! 180.000 Euro für die Heizung? Und dann noch 300.000 für die Garage? Das sind fast 500.000 Euro! Wer soll das bezahlen?"

Die Verwalterin sagt ruhig: „Die Kosten verteilen sich auf alle Eigentümer. Pro Wohneinheit sind das—"

„Ich weiß, was das pro Wohneinheit ist!", unterbricht er. „20.000 Euro! Woher soll ich die nehmen? Ich bin Rentner!"

Die Investorin schaltet sich ein. „Ich vermiete drei Wohnungen. Solche Kosten kann ich nicht auf die Mieter umlegen. Nicht sofort. Das muss wirtschaftlich sein."

Ich antworte sachlich. Zeige nochmal die Vollkostenrechnung. Erkläre die Einsparungen. Erkläre die Fördermöglichkeiten. Aber ich spüre: Die Stimmung kippt.

Der Mittfünfziger, der sich Notizen gemacht hat, meldet sich. Ruhig. „Ich habe das Sanierungskonzept gelesen. Mehrmals. Und ich finde, wir sollten langfristig denken. Die Wärmepumpe rechnet sich. Und sie ist zukunftssicher. Meine Kinder werden eines Tages vielleicht in diesen Wohnungen leben. Ich will ihnen keine Altlast hinterlassen."

Der Rentner fällt ihm ins Wort. „Zukunftssicher? Für wen? Ich bin 75! Ich erlebe das nicht mehr! Warum soll ich 20.000 Euro ausgeben für etwas, das ich nicht mehr erleben werde?"

Die Stimme wird lauter. Die Investorin nickt. Andere mischen sich ein. „Warum können wir nicht einfach die Gasheizung erneuern?" – „Die Hackschnitzel klingen doch gut, warum nicht das?" – „Ich verstehe die Zahlen nicht, können Sie das nochmal erklären?"

Das junge Paar schweigt. Sie haben Argumente. Ich habe sie in den Vorgesprächen gehört. Aber jetzt trauen sie sich nicht. Der Lauteste gewinnt.

Die Verwalterin klopft auf den Tisch. „Ich schlage vor, wir vertagen die Entscheidung. Das Thema ist komplex. Wir bieten Einzelgespräche an. Jeder kann sich in Ruhe informieren. Dann machen wir eine schriftliche Abstimmung."

Der Rentner: „Und die Tiefgarage? Die ist doch angeblich so dringend!"

Die Architektin sagt mit fester Stimme: „Die Tiefgarage ist dringend. Aber eine Entscheidung unter Druck ist keine gute Entscheidung."

Es ist fast neun Uhr, als die Versammlung endet. Ohne Beschluss. Ich packe meine Unterlagen ein. Die Verwalterin seufzt. „Das war noch eine der harmloseren."

Ich fahre nach Hause und denke: In einer WEG sanierst du nicht nur ein Haus. Du sanierst Beziehungen.

Drei Wochen später. Wir haben nachgelegt. Detailliertere Kostenaufstellungen erstellt. Vergleichsrechnungen mit verschiedenen Zinsszenarien. Eine FAQ-Liste mit den häufigsten Fragen. Zwei Sprechstunden angeboten. Unter sechs Augen: Verwalterin, wir, Eigentümer.

In den Gesprächen passiert etwas. Ohne den Druck der Gruppe, ohne die laute Stimme, öffnen sich die Menschen. Sie stellen andere Fragen. Ehrlichere Fragen.

Der Rentner sagt: „Wissen Sie… ich will nicht, dass meine Enkel eines Tages denken: Der Opa hat nur an sich gedacht. Aber 20.000 Euro sind für mich viel Geld." Wir sprechen über Finanzierungsmöglichkeiten. Über Ratenzahlung. Über Förderungen, die auch ihm helfen können.

Die Investorin sagt: „Wenn die Wärmepumpe die Nebenkosten senkt, steigt der Wert meiner Wohnungen. Langfristig macht das Sinn. Aber ich brauche eine Rechnung, die ich meinem Steuerberater zeigen kann." Wir erstellen eine. Detailliert.

Das junge Paar sagt: „Wir wollen nachhaltig leben. Aber wir haben gerade gekauft. 20.000 Euro sind auch für uns eine Hausnummer." Wir sprechen über Prioritäten. Über das, was jetzt gemacht werden muss – und was warten kann.

Die Gespräche sind lang. Manche dauern zwei Stunden. Aber am Ende haben alle ein klareres Bild.

Neun Monate nach der ersten Versammlung. Die schriftliche Abstimmung kommt per Post. Jeder Eigentümer stimmt für sich ab. Ohne Druck. Ohne laute Stimmen.

Das Ergebnis: Zweidrittel-Mehrheit für Option 3. Wärmepumpe plus Photovoltaik. Dazu: Dachsanierung, weil das Dach ohnehin fällig war. Und: Tiefgarage instandsetzen. Einstimmig. Denn die Statik duldet keinen Aufschub.

Es ist keine einstimmige Entscheidung bei der Heizung. Der Rentner hat gegen Option 3 gestimmt. Die Investorin auch. Aber sie tragen es mit. Weil sie verstehen, dass eine Mehrheit gereicht hat. Und weil sie in den Einzelgesprächen ernst genommen wurden.

Die Verwalterin ruft mich an. „Es hat geklappt. Nicht schön. Aber es hat geklappt."

Ich lehne mich zurück. Neun Monate. Für eine Entscheidung, die eigentlich klar war. Aber manchmal brauchen Entscheidungen Zeit. Und einen anderen Rahmen.

Epilog

Drei Häuser, drei Geschichten, eine Stadt.

Das Fachwerkhaus in der Rathausstraße wird von innen gedämmt. Mit Lehm und Kalziumsilikat. Nicht überall gleich, weil nicht jede Wand gleich ist. Die WUFI-Simulation zeigt: Es wird funktionieren. Für die nächsten 100 Jahre. Frau K. hat gelernt, mit Unsicherheit umzugehen. Und das Haus? Es atmet weiter. Nur wärmer.

Das Reihenhaus in Lipperbruch bekommt eine Wärmepumpe. Und Photovoltaik. Nicht weil sie günstig war, sondern weil sie sich rechnet. Familie M. hat die Nachbarn eingeladen, sich die Anlage anzuschauen, als sie fertig war. Zwei haben schon einen Termin mit mir gemacht. Einer davon war derjenige, der am lautesten gegen „diesen Wärmepumpen-Hype" gewettert hatte.

Die WEG am Stadtrand saniert. Nicht weil alle begeistert waren, sondern weil genug überzeugt waren. Die Tiefgarage wird instandgesetzt, das Dach erneuert, die Wärmepumpe installiert. Es hat neun Monate gedauert. Aber am Ende stand eine Entscheidung. Keine perfekte. Aber eine getragene.

Was haben diese drei Häuser gemeinsam?

Nicht die Technik. Nicht die Kosten. Nicht die Lösung.

Sondern die Frage: Was braucht dieses Haus? Was brauchen die Menschen, die darin leben?

Fachwerk braucht Geduld. Reihenhaus braucht Rechnung. WEG braucht Zeit.

Lippstadt ist keine Einheitslösung. Lippstadt ist Vielfalt. Und wer hier plant, plant nicht für Gebäude – sondern für Geschichten.

Nächste Woche: drei neue Ordner. Drei neue Geschichten. Draußen regnet es wieder.

Axel